Вступающие в силу изменения в закон об инвестиционных фондах дают возможность фондам для квалифицированных инвесторов выдавать паи разных классов, предусматривающие разный объем прав и принцип выплаты дохода. Для тех, кто анализирует рынок коллективных инвестиций в недвижимость, не секрет, что объектами для инвестирования управляющие ЗПИФами выбирают склады и офисы, обходя вниманием торговые объекты, требующие специальной коммерческой экспертизы. Новация позволит привлечь в сегмент крупной торговой недвижимости розничных инвесторов, предложив им фиксированные регулярные выплаты и участие в доходе от роста стоимости объекта, сохранив за профессиональным игроком контроль за коммерческой деятельностью объекта (через участие в инвестиционном комитете), мотивируя его на успех переменными выплатами всех оставшихся операционных доходов после выплаты розничным пайщикам и долей в росте капитализации.
Еще одна новация в законе позволит после завершения возведения или реконструкции объекта недвижимости в составе активов фонда, паи которого ограничены в обороте, трансформировать фонд в ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов и предложить его паи самому широкому кругу инвесторов. Ранее одним из вариантов реализации девелопером объекта в розницу была продажа его площадей «в нарезку», образования множества собственников объекта и снижения качества управления им. Сохранение единого собственника объекта в составе ЗПИФа обеспечит реализацию единой коммерческой стратегии объекта, оптимальную его техническую эксплуатацию и рост его рыночной стоимости.
Снятия ограничений на раскрытие информации о фондах для квалифицированных инвесторов (сейчас такую информацию можно раскрывать только на сайте управляющей компании и специализированного депозитария фонда) приведет к большей прозрачности операций таких фондов и будет способствовать популяризации рынка коллективных инвестиций.
Диджитализация финансовых операций упростила процесс дистрибьюции паев розничным инвесторам через приложения брокерских компаний, такие приложения есть у крупных банков. Для приобретения пая нет необходимости посещать офис банка, а оформление покупки требует нескольких кликов вместо заполнения множества анкет и заявок на приобретения паев. Паи, приобретаемые через брокера, учитываются не в регистраторе фонда, а у номинального держателя (в депозитарии брокера), что ранее ограничивало возможность розничных инвесторов в получении информации и участии в общих собраниях фонда, в частности по таким вопросам, как продление сроков фонда.
Новая редакция закона закрепляет порядок взаимодействия УК ЗПИФа и номинального держателя паев при созыве собрания пайщиков. Ранее действовавший барьер между УК и пайщиками не позволял принять решение о продлении фонда, что приводило к вынужденным продажам его объектов, порою по сниженной цене.
|
Алексей Аболяев Генеральный директор УК Портфельные инвестиции |
Полный текст публикации